| El mercado inmobiliario español empieza a mostrar una nueva realidad: ya no todo se vende a cualquier precio. Tras años de subidas, presión de la demanda y escasez de oferta, el segmento de clase media alta y alto standing empieza a perder fuerza en las principales ciudades españolas. Según el economista y advisor de Trioteca Gonzalo Bernardos, el problema no es la falta de interés por comprar, sino el desfase creciente entre lo que piden los propietarios y lo que los compradores están dispuestos a pagar. “El mercado no está mal, sigue estando francamente bien, pero se ha segmentado”, explica Bernardos. A su juicio, el mercado ya no puede analizarse como un bloque único, porque la evolución de la vivienda media y la del alto standing empiezan a ir por caminos distintos.El profesor de Economía de la Universitat de Barcelona apunta especialmente a las zonas prime de Madrid, Barcelona, Valencia, Palma y Málaga, donde los precios han alcanzado niveles que una parte relevante de la demanda ya no acepta. “En las mejores ubicaciones, el propietario se ha pasado de precios bestialmente”, afirma Bernardos, que señala que algunas agencias especializadas en la almendra central de Madrid están registrando caídas de ventas de hasta el 50%, mientras que incluso las que mejor resisten superan descensos del 25%.“O baja precios o no venderá”El enfriamiento del alto standing no responde a una crisis general del mercado, sino al agotamiento de una parte de la demanda que había impulsado las zonas más caras desde la salida de la anterior crisis inmobiliaria. Según Bernardos, la demanda de inversión patrimonial y de clase media alta, que empezó a tirar con fuerza en Madrid y Barcelona desde 2012, se frenó a partir del primer semestre de 2025.“Hay una gran discrepancia entre lo que quiere cobrar el propietario y lo que está dispuesto a pagar el comprador. Y finalmente al propietario solo le queda un remedio: o baja precios o no venderá”, advierte el economista y advisor de Trioteca.Este cambio se está produciendo especialmente en vivienda usada de alto precio, donde algunos propietarios han intentado trasladar al mercado valoraciones que ya no encajan con la capacidad ni con la disposición de compra. Bernardos pone como ejemplo viviendas “normalitas” que se intentan vender a precios de 8.000, 10.000, 12.000 o incluso 14.000 euros por metro cuadrado en determinadas zonas de Madrid.La vivienda media sigue tensionadaMientras el alto standing empieza a enfriarse, el mercado de vivienda media continúa mostrando una fuerte demanda. Bernardos sostiene que en Madrid y Barcelona las viviendas por debajo de los 400.000 euros, especialmente si tienen alrededor de 80 metros cuadrados, siguen vendiéndose con facilidad. En Valencia, sitúa ese umbral en torno a los 350.000 euros. “El mercado de clase media baja está en auge”, señala el economista, que vincula esta evolución a la mejora del empleo, la predisposición de los bancos a conceder crédito, la falta de oferta y las dificultades crecientes para acceder al alquiler.Desde Trioteca coinciden en que el mercado empieza a mostrar señales de moderación, aunque todavía de forma muy contenida. “Estamos viendo una leve, leve, leve bajada de los precios de las viviendas”, explica Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca. “No es mucha diferencia, pero se empieza a oler lo que teóricamente puede pasar a final de año”, añade.Un mercado a dos velocidadesGarriga insiste en que la moderación debe interpretarse con cautela, ya que en trimestres anteriores también se habían visto pequeños ajustes que después volvieron a repuntar. “Es una bajada muy leve. El mercado sigue marcado por una tensión clara entre oferta y demanda, especialmente porque vivienda nueva prácticamente no hay”, apunta. Según los datos de Trioteca, la vivienda nueva representa apenas un 3% de las operaciones de la compañía, lo que mantiene la presión sobre el mercado de segunda mano.La clave, según los expertos, está en que el mercado ha dejado de comportarse de forma uniforme. En las zonas más caras, el comprador empieza a plantarse. En la vivienda media, en cambio, la demanda sigue siendo superior a la oferta disponible. “No quiere decir que el precio de la vivienda vaya a bajar en conjunto. Lo que significa es que hay ubicaciones y segmentos donde los propietarios tendrán que ajustar expectativas”, sostiene Bernardos. “El comprador sigue buscando vivienda, pero cada vez analiza más la operación. Cuando los precios se alejan demasiado de la realidad financiera de las familias, la operación se frena”, concluye Garriga. |
